记者 | 妤涵 宁夏橡塑胶价格
公募REITs市场迎来标志时刻——汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投农商业REIT四只批商业不动产REITs，今日在上海证券交易所集体挂上市。
上市日，四只新品交投活跃，全线收涨，计成交额达12.96亿元。
“批四单商业不动产REITs成功上市，不仅开启了公募REITs指数化投资新阶段，是市场制度建设进程中的关键里程碑。”中证鹏元研发部资研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉在接受界面新闻采访时表示。
与此同时，这节点也标志着房地产行业从“开发时代”向“资管时代”转型，正式迈入全新阶段。
四单产品日表现情况 界面新闻整理自iFind
四单产品同日登场
商业不动产公募REITs宁夏橡塑胶价格，是种主要投资于商场、写字楼、酒店等商业地产，通过运营获取租金等稳定现金流并向投资者分红的封闭式公募基金。
此次集体上市的四只商业不动产REITs，底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心、甲写字楼三大核心业态，计募集资金约203亿元，均呈现“核心城市+龙头项目”的优质资产特征。
其中，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯，均为所在省份销售额榜的奥莱项目，2025年加权平均出租率分别达99.52和99.89；国泰海通砂之船商业REIT依托西安砂之船奥特莱斯，跻身西北区域规模大的奥特莱斯行列。
中信建投农商业REIT底层资产为北京昌平龙德广场，2025年出租率回升至98以上；汇添富上海地产商业REIT则是国内单获批的甲办公REITs，资产坐落于上海黄浦区核心地段，截至2025年末，鼎保大厦出租率达，鼎博大厦出租率99.33。
四只商业不动产REITs上市日交易，呈现“开分化”态势。
集竞价阶段，四只产品全线飘红，国泰海通砂之船商业REIT涨幅跑，达9.58，中金唯品会商业REIT涨2.83。开盘后走势进步分化，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投农商业REIT大幅拉升，前者盘中涨幅度突破14；相较之下，上海地产写字楼REIT涨幅则相对温和。
从发行端询价情况来看，市场资金参与热情涨，三单购物中心项目近乎顶格认购。
其中，砂之船商业REIT网下认购倍数达103.81倍，以5.531元/份的上限顶格定价；农商业REIT、唯品会商业REIT网下认购倍数分别为80.16倍、68.03倍宁夏橡塑胶价格，发行价3.013元/份、3.848元/份，均紧贴询价区间上限。 批4单商业项目发行倍数 图源：中证鹏元
“耐心资本”仍待入局
批商业不动产REITs上市之际，恰逢REITs二市场持续承压的关键节点。
公开数据显示，2026年以来，中证REITs全收益指数累计下跌4.1，个别标的跌幅达30，市场整体呈现回撤态势。
“当前REITs市场生态已显现走弱预期，核心体现在四面：是供给持续增加，增量资金却严重匮乏；二是宏观经济呈现K型分化，市场风险偏好暂不利于内需及REITs资产；三是利率下行空间有限，通胀中枢短期有抬升趋势；四是大类资产层面，REITs表现出低赔率、低胜率、回撤的特征。”吴进辉向界面新闻分析道。
据界面新闻统计，目前商业REITs申报项目已20单，基础设施板块亦密集申报，整体申报规模突破千亿，而近年REITs年平均供给规模仅400亿元左右。
基于此，吴进辉判断2026年REITs二市场整体难有亮眼表现，指数全年承压、赚钱应较弱。“若二市场持续缺乏增量资金，供给端再盲目扩容，下半年市场新发项目或将面临大面积破发风险。”
他建议，政策端需理把控上市节奏，PVC管道管件粘结胶切实保护投资者权益，精心呵护二市场，平衡市场融资与二市场投资的关系宁夏橡塑胶价格，稳定市场预期。
此外，据界面新闻观察，批四只产品的机构投资者持有份额均90，出现国长线资金身影：例如，中信建投农商业REIT前十大持有人中，国新资产管理有限公司持有2554万份，位列五；国泰海通砂之船商业REIT前十大持有人中，保险投资基金（有限伙）持有1000万份。
“机构投资者持有份额90，是REITs市场的正常现象。”吴进辉表示，“实际上，批四单商业项目受限于监管规约束，缺乏主流保险等长资金的参与。”
吴进辉认为，机构份额多是基于二市场套利机制驱动的“新资金”，耐心资本仍然缺乏。
房企转型新机遇
值得关注的是，在本轮商业不动产REITs热潮中，房企的身影格外活跃。
据界面新闻统计，自2025年末试点启动以来，沪交易所已累计受理的20余单申报项目中，涉房企业占比过三分之，招商蛇口、保利发展、新城控股、开股份等头部房企悉数登场。
商业REITs通道的开，为房企找到了条“出让股权、留住运营权”的理想路径。在公募REITs框架下，房企以份额持有者和运营管理的双重身份与资产长期绑定，收入结构从“锤子买”的开发销售，转向资产管理费、运营绩分成等细水长流的经常收益。
但吴进辉提醒，房企从开发商到资产管理商的跨越，门槛远比想象中，须在资产供给、底层运营以及资本市场定价维护上建立综壁垒。
先是资产供给能力。房企不能仅靠单只发项目，而是要具备优质资产的持续供给与扩募梯队。“在当前宏观经济K型分化、传统板块估值出清的背景下，只有现金流对稳定的抗跌资产才能经受住牛熊检验。”
其次是精细化运营能力。商业类资产其考验招商统筹和坪提升能力，面对实体弱修复、租金下行的客观环境，房企须拿出真功夫应对“以价换量”周期的基本面压力。
为关键的是对资本市场的敬畏之心。吴进辉强调，房企不能将REITs简单视作减持套现的通道。“尤其在当前脆弱的市场生态下，任何缺乏责任感的大宗转让行为，都会对盘面信心造成实质击。”
这三点，也是房企从过去的“盖楼”到未来“管楼”转型的关键，不仅是业务重心的迁移，是对资本市场的理解、对投资者信任的珍视。
展望后市，吴进辉表示，不动产公募REITs市场是万亿蓝海，当前在政策制度、资产供给、市场规模等面均取得定成，将在服务实体经济、盘活存量资产和完善资本市场体系面继续发挥重要作用。不过，初市场仍属小众，发展阶段会面临各种问题，市场需要多包容和呵护，分阶段、有序地化解矛盾，能实现长远健康可持续发展。 海量资讯、解读，尽在财经APP
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