城市发展如何平衡长远空间规划与即时民生所需？南沙横沥用创新思维给出了破局答案。

近日，广州市南沙区横沥城市广场（原缤纷City）地块摘落地。作为广州印发《关于进步动工商业用地市场化配置改革的指意见》后，全市个1.5开发用地代表项目，这片3万平米的土地将聚医养配套、社区售、休闲文旅、办公办事区等复业态，为横沥镇乃至周边区域生活商业配套建设按下“优化键”。

从多元业态落地激活镇街能，到创新开发模式挖土地价值，横沥城市广场的落地不仅是对民生需求的回应，标志着南沙迈入以精细化运营，提升城市的全新发展阶段，为破解城市发展中“空间与时间”矛盾提供了实践样本。

锚定区位刚需，多元业态补齐产城民生短板

南沙横沥地处南沙核心发展片区，辖内灵山岛、横沥岛及下横沥片聚集着生物医药、金融等端产业人才，承载着南沙城市升的重要使命。

横沥城市广场选址横沥岛黄金区位，紧邻中山大学附属（南沙）医院，周边覆盖云水雅苑、云秀幸福花园等成熟小区，以及横沥镇二小学、二幼儿园，是居住人口、就医人群与产业人才的交汇点。

“前期调研发现，随着市民生活水平提升，周边配套短缺的问题日益凸显。”南沙横沥投资开发有限公司（下称“投发公司”）经理黄淑婷对此有感触，同为片区常住居民，她切身感受到日常餐饮选择偏少、办事需跨区域奔波的不便。

而中山大学附属（南沙）医院的调研数据印证了需求的迫切：就诊患者中半数来自市外、省外昌吉万能胶厂，异地陪护属常面临住宿、餐饮等配套不便的情况，在岗医护人员的日常就餐、休闲等生活服务也存在供给缺口，片区民生服务亟待完善。

立足区域民生痛点，横沥城市广场搭建起多层次配套补位体系：紧扣周边就医需求建设陪护公寓，化解外来病患属住宿难题；依托项目主体造定制化商铺，集聚商、餐饮等业态，补齐片区及其周边市民的日常消费缺口；落地部分镇政务服务站点，前移办事服务窗口，实现群众办事就近办理、便捷。

在商铺招引上，项目创新采用市民参与共建模式。“我们将面向全体南沙市民征集业态落地意见，依据民生需求遴选入驻商户，同时搭建创业载体，扶持本地居民就近创业兴业。”黄淑婷说。

除核心商业布局外，项目还同步完善基础配套。据横沥镇城乡建设和管理办公室科员张杨透露，城市广场周边规划配建公共停车场，满足居民、员工办公停车所需；同步优化片区绿化环境，新建排水管网与环形车行道路，落地景观给排水、电力配套等工程，系统区域人居与营商条件。

从城镇发展规律看，品质社区商业落地能够有提振片区置业吸引力，盘活存量住宅、激活成熟社区，稳固常住人口基本盘。对横沥而言，尽管已布局期货产业园、会展中心、岭南东酒店等端产业地标，但此前缺乏就近的商务接待、员工日常消费等配套支撑，定程度上影响了产业集聚的便利。

随着建设进，横沥城市广场预计于今年年底正式开放。项目投用后，既补齐居民日常生活的民生短板，又完善产业发展的配套供给，以商业聚人气、以配套留人才，达成产城双向赋能的良循环。

创新供地模式，1.5开发统筹当下与长远

横沥城市广场之所以能落地多元复业态，核心密码在于创新采用1.5土地开发模式，在当下民生刚需与片区远期规划之间找到了优平衡路径。

今年4月，pvc管道管件胶广州出台《关于进步动工商业用地市场化配置改革的指意见》昌吉万能胶厂，为土地灵活盘活、市场化改革提供政策支撑。

但放眼各地城建实践，普遍面临个共难题：不少地块已纳入远期控规管控，沿用传统土地出让开发模式动辄耗时数年，常常出现居民陆续入住、生活配套得不到补位的矛盾，存量土地被困在“远期不能尽快开发、眼前配套处落地”的两难困局中。

为破解建设堵点，南沙探索落地1.5弹供地机制：符条件的土地以有偿租赁形式开发使用，租赁到期后由政府按规划收回宗地。

这模式面立足当下，通过盘活闲置土地资源落地便民配套，有加速片区人气集聚；另面严守原有用地规划不变，不突破土地质、容积率等核心指标，统筹兼顾短期建设实与长远开发目标，终实现规划管控与民生落地“共赢”。

新模式从成本端为企业减负，让项目落地具可行。“1.5开发模式大幅降低了我们的前期投入压力，让项目建设也有底气。”黄淑婷了笔“经济账”：依托土地租赁而非次拿地的规则，投发公司有压缩前期土地成本，项目租期划定10至20年，经测约15年便可收回建设运营成本。

为适配用地临时建设、远期拆除的属，项目整体选用钢结构施工。相较于传统钢筋混凝土建筑，钢结构施工周期短、改造灵活度。待租赁期满、地块按照远期控规开发其他项目时，建筑可快速拆解拆除，大限度减少拆改损耗与建筑垃圾；同时框架空间可灵活分割，商户能够根据餐饮、售、便民服务等不同业态调整铺面格局，充分满足个化装修与经营布局需求。

曾经的城市留白空地，正借助创新实践完成价值重塑——不仅串联起居住、医疗、生态三大片区，破除地域割裂问题，也进步补强横沥“岛两翼三核”的空间发展骨架，让片区资源联动、城市完备。

手记：

围绕横沥镇“岛两翼三核”发展格局，1.5开发模式以土地创新利用为纽带，不仅契片区全域建设规划，跳出单个项目的局限，在土地提质增、产业协同衔接、营城理念升三个维度，形成可复制、可广的改革价值。

从实践价值来看，这种模式面通过多元业态持续入人流，带动周边住宅、医疗、产业用地增值，为未来土地溢价下基础；另面严格坚守土地规划红线、容积率、用地质不变，租期结束后可缝衔接端商务、金融配套，与横沥岛能产业集群形成呼应，进步夯实“岛两翼三核”的产业支撑。

重要的是，横沥城市广场的成功经验能够让多预留配套用地，通过1.5模式先行落地社区商业，动城乡融、产城融规划分步落地，为全域空间格局优化注入柔动力。

横沥城市广场项目建设的大亮点，是破“先拿地、后配建”的传统思路，挖存量土地潜力，实现民生资源前置布局。

过去建设城镇多侧重修路、建房、落地大型公建的硬件堆砌，如今依托改革创新，城市建设正从居民买菜、就餐、休闲等细碎需求入手，用小体量商业补齐软件配套短板。

撰文：梁诗婷

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