文 | 空间秘探南昌防火门胶，作者 | 秦敏慧

新年前后，不少端酒店在济南这片土地上传来捷报。铂尔曼、君澜酒店相继动工、威斯汀完成签约。这对长期缺乏端酒店，尤其是端酒店的济南来说，可谓久旱逢甘霖。

尽管被称为泉城，享有泉水景观，但济南的端酒店市场直发展缓慢，不仅与同经济水平城市存在差距，也比不上省内隔壁兄弟城市青岛。处于端酒店市场洼地的济南，为何近期却开工签约频频？济南端酒店市场的春天是否已经到来？

开工签约多点开花 不少还是"店"

近期，济南签约的端酒店项目有了不少进展。

去年，济南长清区签约的铂尔曼酒店，其双子座建筑连廊已完成对接，外立面幕墙施工加速，进度已完成约三分之二，塔楼连廊部分铝板施工完毕，预计 2027 年上半年正式运营。

这酒店坐落于济南城投与雅集团作的园博园未来之城项目中，总投资 4 亿元，配备 300 间客房及 1700 平米宴会厅。酒店被 12 所校环绕，能辐射到 20 万 + 师生群体。酒店开业后，将破济南长清区没有五星端酒店的局面，还能满足周边师生的住宿需求，同时填补了长清区端商务接待与会议服务域的空白。

十几天后，济南商埠区改造新项目同样在如火如荼地进行，其中 5 个月前中标济南宾馆存量翻新的君澜酒店，终于正式启动改造。改造成功后，君澜酒店将成为济南商埠区座端酒店。

不止于各种端酒店开工的喜讯，这两年济南签约的端酒店项目也不少。

距离近的签约信息是希尔顿中标济南起步区中心地标建筑—— 238 米的绿金大厦。虽然官没有披露希尔顿会入驻具体几层，但绿金大厦集奢华住宿、端餐饮与顶商务宴会于体的项目定位，或许会动希尔顿成为济南的下个地标酒店。

去年 2 月传出的济南威斯汀酒店，在经过年的等待后，济南起步区崔寨片区终于正式签约万豪集团旗下的五星威斯汀与四星源宿酒店。此次签约的两酒店同样是次引进，落地后将完善黄河会展中心及会议中心等周边会展经济配套，吸引多会议、展览及端旅客。

时间再往回拨年，去年温德姆酒店集团中标"开放之门"五星酒店项目。"开放之门"是国贸期中央商贸组团规划的双子塔地标建筑，位于济南历城区，吸引新型贸易、研发中心、智慧物流、金融科技等企业总部入驻，旨在造成贸易企业区域总部集聚区。

10 月，历城城发集团和中能建华东建设投资公司资公司，竞得济南历城区全福河西南地块。该公司与朗廷酒店山东店签约战略框架协议，酒店规划建设 280 间客房，约 3.5 平米。从引入具有浓郁英伦风味的港资中发现，全福河西南地块规划造度融港式情怀与英伦格调的端商业生活体，并用化视野与复古美学提升该片区的消费活力。

不难发现，这两年济南端酒店的发展明显提速。不再是单点单个的配套项目，而是多点开花的商业综体如雨后春笋般接连破土而出，覆盖济南各个区块、多个消费群体，店经济是蓬勃发展，济南端消费市场正被按下加速键。

北"江南" 没有顶奢酒店

然而，当真正沉下心量这片齐鲁大地时就会发现，济南端酒店近几年频繁开工签约的背后，是曾经并不活跃的端酒店市场。通过观察其端酒店市场布局发现，这座早年间被称为"钝感之城"的北江南，长期存在着资源不匹配问题。

先来说说，济南资源到底有多好。从文化角度来看南昌防火门胶，济南以泉水扬名，冠以泉城之名。不论是战国时的齐国泺邑、汉代的济南郡、清代的山东府，直是华北地区政、经济和文化中心。如今，济南的城市定位是黄河流域重要城市、国历史文化名城，全国综交通枢纽城市，担任北制造业基地、北商贸物流中心、区域科技创新地等系列角。

从自然景观来看，济南全市有泉水 1209 处，名泉 950 处，其中趵突泉被誉为"天下泉"，黑虎泉、五龙潭等泉群也各具特，这些形态各异的泉水景观是济南自然景观的核心魅力。不仅如此，济南全城山水湖河交融紧密，拥有"城山半湖"的特格局，千佛山与大明湖相互映衬，黄河穿城而过，小清河直通大海，护城河全线通航，使济南成为全国唯可乘船环游老城区风貌的城市，这些风貌在国内旅游城市中为罕见。

坐拥悠久历史、丰富资源与区位优势等种种竞争力，本该是端酒店扎根的土壤，但数据显示济南端酒店总量却很少，与济南拥有政、文化、经济、科技、金融中心和旅游城市等定位相悖而驰，其端酒店的布局也呈现出以下特征：

是稀缺难成连锁。从济南的豪华酒店榜单中看出，主要酒店集团在济南的布局较为分散，多数仅酒店，缺乏矩阵，如万豪集团在济南仅有喜来登酒店，希尔顿、洲际等酒店集团的端也未成规模应。目前，酒店在济南还处于店开发与前期扩张阶段，很难连锁分布。

数量少且连锁布局薄弱，定程度上削弱了会员体系的吸引力。万豪旅享、希尔顿荣誉客会、洲际优悦会、凯悦全球客、雅心悦界等全球主流酒店会员体系，在国内各自拥有数百万甚至上千万会员，这些人群普遍具备中端消费能力，能够有带动当地消费。

对会员而言，选所属体系的酒店是常态。若某城市缺乏对应，或选择为有限，往往会被排除在出行清单之外。因此，济南稀少的酒店及有限的选择空间，很可能使其流失了大量酒店会员用户。

二是端度假席位数量寥寥。前文提及，济南有丰富的自然景观资源，但说起济南的端度假酒店却没有很多。细数起来，济南融创茂度假酒店群中有华住旗下的两大端酒店，施柏阁和宋品。其中，施柏阁酒店是华住收购德意志酒店集团后，将施柏阁焕新后在国内落地的个项目，是既适商务出行又能适配度假场景的。

宋品是华住自主造的东美学端度假，以宋式美学为灵感，融济南本土文化元素，依山而建，适追求静谧与文化体验的游客。除此之外，还有清照泉城双泉度假酒店（明水古城店）、济南美悦鹤美酒店等本地特单体酒店。

但显然，仅凭国内端度假与本地特单体酒店，还不足以支撑起济南的度假酒店市场。这里可以横向对比其他省会城市的度假酒店市场发展情况。以杭州为例，西湖区引进了安缦、四季、香格里拉水知心居、罗莱夏朵等奢城市度假；千岛湖景区配备了洲际、喜来登、希尔顿等系列端度假酒店。再说南京，单是汤山园博园景区内及周边就有 7 端酒店，分别是悦榕庄、丽笙精选、voco、英迪格、傲途格精选、威斯汀和黄花岸酒店。

反观济南长清园博园，园内仅有四星度假酒店，近签约的五星酒店铂尔曼也预计在明年开业，差距实在明显。

即使是隔壁兄弟城市青岛，其端度假酒店遍布全市，全市拥有五星酒店近 40 ，有洲际、涵月楼、香格里拉、威斯汀等，这些酒店虽没有强烈的度假酒店彩，但可短时间抵达各海岸景区。而济南部分景区附近虽有端酒店，但整体数量却相对有限。

三是会展经济盛，但端商务酒却店供给不足。如果说会展经济是座城市的晴雨表，那端商务酒店便是其中法被忽视的砥柱。去年，济南市政府在政策中提出要做强会展经济，优化发展布局，丰富消费供给。政策向固然前瞻，但实际情况是，济南各区域分布着不少会展中心，周边却鲜有端商务酒店配套。

山东会展中心附近的端商务配套多，有皇冠假日、美利亚、美悦云禧等。济南舜耕会展中心，只有济南舜耕山庄可步行前往，其他酒店至少要开车 10 分钟的车程。济南黄河会展中心是稀少，除了在建的威斯汀，仅绿地铂骊酒店配套品质服务设施。其他会展中心同样周边的端商务酒店少得可怜。

以苏州金鸡湖为例，万能胶厂家两大会展中心坐落于此，周边的端商务酒店不胜枚举，柏悦、尼依格罗、凯悦、香格里拉、皇冠假日、英迪格、凯宾斯基等各大酒店扎堆开业，还有未开业的文华东、华尔道夫、嘉佩乐等。

不管是酒店集团的引进、度假酒店的挖掘，还是会展经济的配套，济南端酒店市场上至今没有出现真正意义上的顶奢酒店。多种维度的缺失，足以凝练成句话：济南端酒店市场长期发展缓慢。

好 为何没有顶奢"炸"南昌防火门胶

明明手握堆好，但在、度假域、商务扩展上发展平平。挖济南酒店市场，背后阻碍端酒店发展的到底是什么？

城市规划，滞缓商业化进程

济南从 4200 年前开始建城，人杰地灵的济南滋养了不少名人墨客，李清照、辛弃疾等代文豪在此诞生，也孕育出特的泉水文化与齐鲁文明。然而，济南南依泰山、北跨黄河，地形限制了城市扩张空间，加之泉水保护红线对产业布局和城市建设形成约束，致即使改革开放后，济南的城市面貌仍新缓慢，商业用地供给和商业中心法快速形成，端酒店落址选择局限大幅增加。

在文化旅游用地上，济南的旅游资源尽管二，但对旅游市场的吸引力却不是很强。相比曲阜的儒文化、泰山的五岳文化，济南的历史文化资源分散，未能形成集聚，缺乏强辨识度的历史建筑或遗址作为载体。

关键的是，即便老舍的《趵突泉》散文出现在语文课本中，地为济南趵突泉了波宣传，但济南的核心景点如趵突泉、大明湖、千佛山以静态观光为主，缺乏互动的沉浸式体验项目，既留不住度游游客，也难吸引端酒店入驻。

加之，过去济南交通基建滞后、路网规划不足，致城市内部交通拥堵，影响了商业活力的便捷和吸引力。聚焦于酒店，尽管酒店项目选址可能不会因为交通受限，但消费者的出行成本会随之增加，定程度上抑制消费活力。

文旅景区，沦为卡即走的中转站

数据显示，济南的人均住宿仅 1.28 天，日游占比近四分之，大量游客把济南当作短途游卡即走的中转站。许多游客的行程是"济南——泰安——曲阜"或"济南——青岛"等经典路线，济南只是途经点，心里想得是赶紧卡完前往下个目的地。

挖现象背后，不再是济南景区缺乏度体验那么简单，而是济南对文旅层次的态度。在过去济南的旅游叙事里，文旅是城市的配套，是锦上添花的对外展示窗口。泉水很美，是提升城市形象的旅游资源，而端酒店不过是城市形象工程中的环。

记得曾经去济南附近的泰安爬泰山，临近铁站位阿姨笑着邀我填问卷——扫码才知是景区调查。虽早已忘了填过什么，却仍记得那份萍水相逢的暖意。

地产开发商主，投资结构单

端酒店投资人在整个投资和运营中扮演至关重要的角，但济南端酒店投资人仍以传统房地产开发商为主。不同的是，商业经济活跃的城市，投资者呈现多元化特征，主要类型包括：净值人士及族办公室、国资企业、金融机构、私有企业、投资者等等。

济南并不丰富的投资者结构，致端酒店的筹建很依赖传统房地产开发商的现金流。而处于房地产下行市场的波动中，不少房企接连破产，旗下端酒店业面临烂尾与清。

典型的案例有济南中弘 JW 万豪酒店，项目因开发商中弘集团倒闭，同作废酒店建设未能完成，终烂尾；济南历下金融铂尔曼酒店在建设过程中因开发商问题致工程停滞，后换君廷酒店，但原计划的铂尔曼酒店项目已作废；鲁能美丽汇逸衡酒店因开发商资金链断裂等原因烂尾，后续未再进，目前项目杳音信。

这些曾占据济南端酒店市场开发份额的开发商，随着地产下行相继破产，也带走了济南端酒店市场发展的多可能。

跻身"全国五城" 济南还有多大酒店潜力

故事还没写完，济南端酒店市场同样是座亟待唤醒的"巨人"。可喜可贺的是，去年济南在《城市综发展指数报告（2025 年）》中，位列全国五，仅次于北京、圳、上海、杭州。过去济南或许被贴上了钝感之城的标签，而如今济南正在逐渐觉醒，这份官榜单不仅是官对济南的支持，是对济南民生建设成果的肯定。

接下来济南端酒店市场的潜力会有多大？不妨来盘点几种可能。

城市 CBD 端酒店集群初现

2015 年，济南市委召开题会，确定选址文博区（即历下区姚、丁庄带），并提出举全市之力标准造济南唯中央商务区。年后，济南中央商务区正式启动规划建设，片区由顶团队操刀，新加坡规划大师刘太格做概念规划，美国 SOM 公司做城市设计，麦肯锡公司负责业态策划。

发展十年至今，济南中央商务区已累计入驻 500 强企业项目 36 ，中央及省市属各类区域总部企业 236 ，金融、类金融机构 241 。交通地铁已开通、端商业体配套日益成熟，生态与文化设施正在逐步完善。

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目前已有康莱德和丽思卡尔顿两端酒店签约，可以预见，伴随城市 CBD 的成熟，多端酒店有望入驻，届时端酒店集群将初现雏形。

文旅引擎牵手端酒店发展

据携程数据，济南元旦当日整体旅游订单量同比增长 91，增速位居全国增长城市前列，新年伊始就强劲开局。春节假期是累计接待游客 623.2 万人次，较去年同期增长显著。春节结束后，2 月 28 日（节后个周末）济南景区仍保持较人气，泉水游、古城游等成为春季旅游热门，错峰出游的游客延续了旅游热度。

从元旦到春节假期，济南旅游人数持续增长，呈现出从传统观光向沉浸式、体验式旅游转变的趋势。如今，济南对文旅的态度正发生着转变，系列政策文件出台，步步将文旅发展视为动城市质量发展的重要引擎。

批质量文旅项目如如梦令宋词主题演艺乐园、平泉春居 · 非遗小院、鹊华中新园等涌现。同时，济南创新造"泉城夜八点"、"今晚住济南"等夜游夜宿，扩大文旅消费规模。文旅的快速发展为端酒店入驻提供丰厚的土壤。未来，结济南泉水文化、历史文化的特主题酒店可能会快速发展。

下沉区域端市场拓展

除了济南商业区与景区，外围还有众多远离市中心的区域如长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县等。这些区域在地理位置、定位和发展上各不相同，但仍拥有旅游与商务需求，尤其是济南的南部山区（柳埠、仲宫、西营片区），作为济南的后花园和生态屏障，南部山区森林覆盖率，山水资源丰富，是端度假酒店的选址之地。

难得的是，该区域在端康养赛道上细分清晰——柳埠片区定位端康养示范、仲宫片区主山水文旅康养、西营片区注端山居康养，三个区域错位发展，端康养酒店落址于此，可谓得天厚。

甚至政府也明确表示，通过 EOD 项目动生态环境理与产业融，为端度假酒店建设提供政策保障和基础设施支持。

谈及济南端酒店市场，多少本地人曾感奈，甚至调侃"还不如隔壁青岛开得多"。然而近两年，济南陆续签约开工多个端酒店项目，在民生建设、文旅创新、商业规划等多维度同步发力，吸引着端酒店加入。或许，在跻身"全国五城"后，这座城市的顶奢酒店，将会在不久后到来。

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