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　　来源：乐财聚

　　两个多月前，中铁置业举办了场声势浩大的项目发布会，正式出两大具上海地域特的端“云系”住宅力作——中铁云绣外滩和中铁云璟外滩。

　　发布会上，中铁置业为项目贴上了系列眼花缭乱的标签，包括“1369”理论体系、“四好十二优”落地标准，以及“6A、6S”产品价值体系，给市场传递出志在得的气势。

　　此外，今年1月初《人民网》发布的篇报道中，中铁置业上海公司党委书记刘向前表示：“2026年将聚焦杨浦这片发展热土，热切期待能层次地参与到杨浦区的城市建设发展中，充分发挥中铁置业在住宅、商业、会展、文旅、康养、城市新等面的资源优势、技术优势和业优势，好地为杨浦区经济社会发展贡献中铁智慧和力量。”

　　然而，中铁云璟外滩入市后销售表现却着实脸了。刘向前豪言要耕杨浦，如今看像是陷区域泥潭。

　　01 开盘月余去化不足三成

　　中铁置业开完发布会后的个月时间，中铁云璟外滩正式迎来次开盘。

　　4月25日，项目开出47套住宅，开发商对外公布的数据是有55组有客户认筹，认筹率达到117，结彼时的市场环境来看这数据表现相当出。

　　不过随着进入签约阶段，认筹转换成网签速度异常缓慢。截止到6月7日绍兴PVC管道管件粘接胶，也就是开后43天，该批次房源仅网签了12套，占所房源比例25.5。如果和认筹数量相比较，55组所谓的有认筹客户中，尚有过七成客户未决定买房。

　　已成交的12套住宅网签时间分布为4月成交4套、5月成交7套、6月成交1套，按照这去化速度，该批次房源还需要半年时间才能去化。

　　6月6日，中铁云璟外滩二批次房源出，本次盘套数翻倍，达到了97套，然而官账号并没有公布认筹人数信息。

　　重要的是，项目仅开盘两次便遇到如今困境，截至目前累计出1.73万住宅，项目整体体量接近3万，想要清盘难度可想而知。

　　02 位接盘透支调价空间

　　致中铁云璟外滩如今面临滞销困境的直接原因，保温护角专用胶在于去年价地造成吞噬了价格调整空间。

　　在上海话中，有句话叫做“顶在杠头上”，意思是面临进退两难、十分尴尬的境地，用这句话来概括中铁云璟外滩为贴切。

　　2025年前三季度，上海市区楼市异常火爆，日光盘频出，尤其是杨浦东外滩板块，保利外滩序三个楼盘相继热销，让各大房企眼红，中铁置业就是其中之。

　　于是，在2025年9月4日的七批次集中土拍中，中铁置业与如皋交通组成联体，击败包括保利、招商、华润中海等龙头央企，溢价28.1下中铁云璟外滩所在的杨浦区N090601单元I4-01地块，楼板价达9.22万每平。

　　这楼板价整整比周边项目（保利外滩序BUND98）出了1万每平，保利外滩序BUND98去年5-6月连续开盘日光，均价12.7万每平左右，中铁云璟外滩今年两次入市均价为13.2万每平。

　　同样的地段，就是因为入市时间相差9个月，中铁置业不管在利润、还是销量上都不及周边，可谓名利双输。

　　这也证明了刘向前去年急于入主杨浦东外滩，在市场判断和时机把控面出现误差，致如今被动局面。

　　尴尬的是，中铁云璟外滩已经属于贴着成本在，几乎没有调价空间，未来机会或许只有等周边何时土拍为其抬轿子。

　　在刚刚结束的2026年四批次集中土拍中，中铁置业与如皋国资再次组成联体参与虹口内环宅地竞拍，地块终成交楼板价10.85万每平，这价格不及板块去年，暂时法助力中铁云璟外滩销售。

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