对于像小颖、艾米、郭伟这样的城市青年而言，保障房体系正在扩展，但短期内仍难以替代市场化住房供给，他们的居住选择需要根据自身情况在保障房和商品房之间寻找平衡。
作者：田国宝封图：图虫创意
小颖在圳工作多年，2020 年结婚，2022 年在圳郊区购买了套安居型商品房，2024 年底搬入新。在安居房住了年多，小颖整体比较满意，她说，这些年受够了频繁搬的租房生活。
郭伟在北京文化公司上班，工作两年多，仍需要里不时贴补。他住在公司附近的处保租房公寓内，20 多平米的单间配有立卫生间，公寓里还有健身房、食堂等公共空间。他说，不排斥辈子租房住。
艾米在上海科技企业工作，直住公司宿舍。2020 年在享受人才补贴的基础上购买了套远郊区的商品房。新房具备入住条件后，为了省时间，她平时仍住在宿舍，直到 2025 年下半年，她退掉了宿舍，回到自己的房子居住。
小颖、艾米都是 90 后，郭伟是 00 后。他们生活在不同的城市、从事不同的行业，但在职业起步阶段，住房问题成为影响他们生活质量与发展预期的核心变量。
过去十几年，城镇住房市场主要依靠商品房和二手房来满足大多数居住需求。随着房价持续企、年轻人收入与房价比严重失衡，以及大量新市民、青年人才、新就业群体的快速涌入，单纯依靠市场力量难以解决所有人的基本住房问题。
2021 年 7 月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障租赁住房的意见》（下称"国办 22 号文"），在原有的保障住房体系之外，新增了主要面向新市民、青年人、外来务工人员等群体的保障租赁住房。从 2023 年开始，国又进步出配售型保障房，试图通过"租售并举"的式，扩大保障住房的覆盖面和优化供给结构。
论是早期的经济适用房、安居房、人才公寓、共有产权房，还是近几年发展的保租房、配售型保障房，这些政策住房并非要替代商品房市场，多扮演补位和托底的角，旨在缓解特定困难群体的住房压力，其规模和市场占比有限。如北京、上海、圳等线城市，近年来保租房的供应规模已有明显增长，但其在当地整体租赁市场中的占比仍然普遍偏低，远未成为住房租赁市场的主力量。
对于像小颖、艾米、郭伟这样的城市青年而言，保障房体系正在扩展，但短期内仍难以替代市场化住房供给，他们的居住选择需要根据自身情况在保障房和商品房之间寻找平衡。
安居房
小颖的房子位于圳东部新城山东护角专用胶，距离市区较远，但周边商业、教育、医疗和交通配套相对成熟，且距离丈夫工作的地只有四站地铁，是比较理想的居所。
小颖的丈夫在国企上班，很早便通过人才引进落户圳；小颖在民企上班，工作时断时续，两个人的月收入加起来过 2 万元。由于买不起商品房，两人结婚后直租房住。
2021 年，小颖和丈夫有了孩子。生下孩子后不久，房东要房，要求他们尽快搬。这些年，小颖和丈夫经常因各种原因搬，但有了孩子总不能直搬，他们开始计划买房。
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2022 年看房时，小颖知道了安居房。当时，销售人员告诉她，在售项目的商品房已经完，但安居房经过轮配售后还有不少房源。详细了解后，他们符安居房的购买条件。
小颖说，虽然安居房在户型、面积和装修等面不如商品房，但售价只有商品房的六折左右，付和月供均在承受范围内。他们在销售人员指下，很快完成了入库等手续，只等配售通知。
在后续配售中，小颖摇到了套两居室，总价在 190 万元左右。她和丈夫的积蓄加上双父母支援，付了近半付，月供 4000 元出头，若买周边商品房，月供则在万元左右。小颖买的这套房于 2024 年中交付。年底，人搬进了新。
房子不到 70 平米。公婆直帮忙带孩子，小两居度住了五口人，显得格外拥挤，尤其是工作日早晨，上卫生间和洗漱需要排队，小户型的弊端开始显现。
小颖曾后悔没有步到位买三居室，三居室面积多 20 平米，总价多 50 万元左右，月供增加约 2000 元。不过，她的后悔很快转为庆幸。
小颖的工作不稳定，生孩子后很长段时间没有上班，等身体恢复后再找工作，已经很难找到适的岗位。2023 年底，小颖的丈夫被裁员，人非常焦虑。小颖说，里积蓄虽然不多，但月供压力较小，丈夫有充足的时间重新寻找工作。终，在原同事引荐下，他进入另国企上班。
2025 年入冬后，公婆不再需要带孩子，已回到老。房子的月供压力小，人可以充分地体验生活。她等 10 年限售期满后再考虑换房。
保租房
2023 年大学毕业后，郭伟与几名同学租了套四居室，他住在个小卧室内，租金约 2000 元 / 月。同学们陆续找到适的工作山东护角专用胶，在半年后开始各奔东西。
郭伟的公司位于北京三环附近，原居住地离公司较远，每天上下班需要穿过大半个北京城。由于经常需要加班或应酬，每月的交通费也是笔不小的支出。工作稳定后，他在公司附近个保租房项目租了间公寓。
不同于租，长租公寓拥有立空间，且生活配套齐全，租金比周边市场价便宜约 15。但由于区位和配套较好，房租也增加到 3500 元 / 月，加上水电、网络和供暖等费用，租房总成本接近 4000 元 / 月。
郭伟税后收入约 7000 元，扣除房租、日三餐及日常开销后，基本"月光"，每年父母还需贴补他两三万元生活费。
公寓距离公司约两公里，步行 20 分钟即可到达。与原来相比，虽然住房成本增加，但节省了不少交通费用，综下来相差不大。重要的是，他不用每天耗费大量时间通勤，可以有多时间学习和健身。
郭伟的女朋友将于 2026 年秋天毕业。他说，目前居住的公寓适单身或未婚小两口，旦考虑结婚生子，就需要租住正规的居室甚至购房。
郭伟目前没有买房的。面老在小城市，父母收入不，很难帮他在北京购房；另面，即便父母能提供付，他目前的收入水平，也难以承担按揭月供。
郭伟并不排斥租房，如果租金和租期稳定，pvc管道管件胶辈子租房也可以。但目前市场上稳定的租赁型住房供应仍较为稀缺，市场化整租又常面临被动搬和租金大幅上涨等问题。
"我现在养活自己都很难。"郭伟说，按照目前的收入，他还没有能力承担庭责任。在他看来，如果辈子租房，希望能拥有个需被动搬迁的居所，租金不过庭收入的 20；如果购房，理想月供是不过庭收入的 25。"旦被房租或月供绑架，只能称为生存，很难称得上生活。"
近几年，北京在大幅度增加保障住房供应。2022 年至今，北京官认定的保租房数量达到 17.7 万套（间），除公寓外，也开始增加成套住宅供应比例；2017 年以来，北京累计出 100 多个共有产权房项目，未来还将增加 1 万套配售型保障房。
人才房
艾米所在的公司为员工提供从别墅到集体宿舍等不同面积的住房，这些房屋产权属于公司，只能租赁，租金比市场价低约 30 — 40。
艾米从毕业至今直单身山东护角专用胶，法选择面向庭的两居室或三居室，只能与同事租。她的宿舍是套 60 平米的两居室，她和同事各住间卧室，平时吃饭在公司食堂，上下班有班车接送。
工作前三年，艾米住在租宿舍并未觉得不便，租金便宜、停车费低，她和同事也都有立的生活空间。但时间久了，她越来越感到购房的要，尤其是每次父母从老到上海看望她时，居住问题成为大困扰。
2020 年，位同事购买的新房交付，邀请艾米等几名同事到新聚餐。虽然房子位于上海远郊区，但房屋品质、小区环境和物业服务都不错，包括艾米在内的几位同事眼便喜欢上了该小区。
当时，小区仍有不少现房待售，艾米和另外两名同事均在此购房。艾米购买的是套 90 多平米的三居室。由于彼时工作时间较短，虽然享受了定的人才购房补贴，但整体补贴金额并不。
2021 年新房装修完成后，艾米工作日仍居住在公司宿舍，仅周末回新。2024 年春节，艾米值班法回老过年，父母从老来到上海陪她。人聊天时，父母感叹新房条件良好却长期空置，而她仍在公司宿舍租房居住。艾米有所触动。
2025 年 7 月，艾米的母亲陪父亲到上海做手术，术后直居住在新房康复。她索退掉公司宿舍，与父母同住。新房距离公司 20 多公里，平均通勤时间在小时左右。在频繁加班期，每晚夜回，次日早起上班，艾米的身体难以承受。她想回公司宿舍租住，但需要重新轮候。
2025 年底，艾米萌生换房想法。艾米具备购买上海特定区域限价商品房的资格，还可享受定的人才购房补贴。综测，购房价格预计可低于市场价约 30，前提是出售现有住房。艾米预估，现在出售房屋将亏损约 100 万元，但她仍可能选择置换至公司附近的小两居。
2026 年 2 月 25 日，上海市住建局等五部门联出台《关于进步优化调整本市房地产政策的通知》（下称"沪七条"），明确唯住房置换不再征收房产税。
市场化
1998 年"房改"后，住房体系确立为商品房与保障房并行发展的"双轨制"。2007 年 8 月，国务院出台《关于解决城市低收入庭住房困难的若干意见》，将廉租房、经济适用房上升为国住房保障体系的重要组成部分，并明确地政府主体责任，有解决了大量低收入群体的住房问题。
2011 年出台的"十二五"规划提出建设 3600 万套保障房目标，针对不同群体，将保障房扩展为廉租房、公租房、经济适用房、限价房、安置房等多类型并行，进入"大规模建设、广覆盖"的阶段。
2021 年 7 月，国办 22 号文发布后，北京、上海、圳、广州等 40 多个城市开始大力发展保租房。不同于传统保障房主要面向本地户籍居民，保租房服务新市民和年轻人群体。
2023 年 8 月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障住房的指意见》（下称"国发 14 号文"），次在国层面确立配售型保障房制度，并明确其主要面向工薪群体、新市民和人才，实行封闭管理、保本微利定价、政府回购等原则。
圳是早进保障房建设的城市之，2012 年批安居房开工建设；自 2023 年 8 月起，圳已停止新增规划建设安居房和人才房，但仍在持续配售存量房源；2026 年 1 月 23 日，圳发布配售型保障住房管理办法，将原有安居房、人才房统纳入新体系。
根据圳安居集团公布的数据，"十四五"期间，圳建设筹集保障住房 74 万套（间）。而圳住房总规模过 1200 万套，按照官目标，预计到 2030 年，保障住房占比将"提升至 35 "。
北京是保障房类型为丰富的城市之。北京市住建委数据显示，十四五期间，北京累计建设筹集各类保障房 67 万套，竣工 43 万套，以定向安置为主。根据克而瑞数据，截至 2025 年底，北京保租房占集中式公寓比重约为 35，而集中式公寓在租赁市场占比约为两成。
与北京类似，上海的保障住房体系也以保障租赁住房和共有产权房为主，在人才住房补贴面力度较大。克而瑞数据显示，截至 2025 年底，保租房占集中式公寓比重达 55，集中式公寓在整体租赁市场的占比约为三成。
按照国发 14 号文规定，保障住房用地以划拨式供应，仅需支付土地成本，并鼓励利用依法收回的闲置土地、房企破产处置资产以及闲置住房等筹建保障房，同时允许低工业、商业、办公用地转型建设保障房。
通常情况下，拿地成本是房地产开发的重要成本之。与招拍挂取得建设用地相比，划拨的土地出让金不包括政府土地出让净收益（通常占拿地金额的 30 — 60），拿地成本因而大幅降低。此外，保障住房在税费、融资等面也享有政策优势。
配售型保障房定价遵循"成本加理利润"原则，综考虑土地成本、建安成本、税费及工薪群体支付能力等因素，并未设定统价格上限。
某二线城市参与配售型保障房建设的国企人士表示，项目资金除企业自有资金外，还包括中央配套资金及地项债支持，融资成本通常不过 5。由于价格低于商品房，且实施配售，销售去化压力较小。
据其介绍，建设企业的收益结构多元，项目本身利润率般不过 3，特殊情况下不过 5；同时，配套商业物业可带来持续经营收益。相比之下，租赁型保障房依赖长期资金支持，其投资回收主要通过租金收入与资产证券化实现。
上述人士指出，上主管部门对保障房项目开发和运营有明确的利润考核要求，在项目初期，政府通常通过财政补贴弥补企业运营亏损；进入成熟阶段后，则多依赖市场化机制实现可持续运营。
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